Zur Reichweite standesrechtlicher Schlichtungsklauseln der Immobilienmakler – Unzulässigkeit des Rechtswegs bei unterlassenem Schlichtungsversuch

Schlichtungsklauseln oder Schlichtungsvereinbarungen unterscheiden sich von einer Schiedsklausel dadurch, dass die Schlichtungsstelle nicht dazu berufen ist, anstelle des staatlichen Gerichts zu entscheiden, sondern lediglich zur Aufgabe hat, vor Anrufung des staatlichen Gerichts einen Rechtsstreit durch Herbeiführung einer Einigung zwischen den Streitteilen zu vermeiden.
Eine Schlichtungsvereinbarung führt daher nicht zum Ausschluss der staatlichen Gerichtsbarkeit und (gleichzeitigen) Übertragung der Entscheidungsgewalt auf einen Dritten, sondern lediglich zu einem „Vorschaltverfahren“, in dem ein Dritter typischerweise einen – für die Parteien nicht bindenden – Lösungsvorschlag unterbreitet.

OGH 20. 11. 2025, 9 Ob 39/25p

Zwei gewerbliche Immobilienmakler, beide Mitglieder der Wirtschaftskammer und des zuständigen Fachverbands, streiten über eine Maklerprovision aus der Vermittlung eines Liegenschaftsverkaufs. Die klagende Partei macht geltend, allein verdienstlich geworden zu sein, während die Provision an die beklagte Partei ausbezahlt worden sei. Die beklagte Partei wendet ein, der streitige Rechtsweg sei unzulässig, weil die klagende Partei vor Klagseinbringung keinen Schlichtungsversuch nach Punkt 4.3. der Allgemeinen Richtlinien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (ARL) unternommen habe. Diese Bestimmung sehe bei Streitigkeiten zwischen Berufsangehörigen eine vorherige Anrufung der zuständigen Innung vor. Demgegenüber stellt sich die Frage, ob Punkt 4.3. ARL eine obligatorische Streitschlichtung mit der Wirkung einer vorübergehenden Prozesssperre normiert oder lediglich eine standesrechtliche Verpflichtung begründet, deren Missachtung keine Auswirkungen auf die Zulässigkeit des Rechtswegs hat. Dabei ist insbesondere zu klären, welche Anforderungen an die Bestimmtheit solcher Schlichtungsklauseln zu stellen sind und ob aus der Regelung ein Ausschluss der gerichtlichen Geltendmachung abgeleitet werden kann.