Wertsicherungsvereinbarung in Bestandverträgen nach dem ZIAG

Auf das vorliegende unbefristete Bestandverhältnis findet § 6 Abs 2 Z 4 KSchG in seiner durch das ZIAG neu gefassten und nunmehr maßgeblichen Fassung keine Anwendung. Das Bestandverhältnis ist darauf angelegt, dass die unternehmerische Vermieterin ihre Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss vollständig erbringt.

OGH 10. 3. 2026, 1 Ob 87/25p

[10] Die Kläger beanstanden sinngemäß, das Berufungsgericht sei mit seiner rechtlichen Beurteilung, wonach die in der Wertsicherungsvereinbarung eingeräumte Möglichkeit der Wertanpassung innerhalb der ersten beiden Monate des Mietverhältnisses praktisch ohnedies „denkunmöglich“ gewesen und ex post betrachtet auch nicht wahrgenommen worden sei, von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Unzulässigkeit von Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG abgewichen.
Diese Kritik ist aus den folgenden Erwägungen im Ergebnis nicht berechtigt:
[11] 1.1. § 6 Abs 2 Z 4 KSchG in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des vorliegenden Mietvertrags geltenden Stammfassung (BGBl 1979/140) regelte, dass für den Verbraucher solche (nicht im Einzelnen ausgehandelten) Vertragsbestimmungen iSd § 879 ABGB nicht verbindlich sind, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht.
[12] Der Oberste Gerichtshof hat diese Norm seit März 2023 in mehreren Verbandsverfahren generell auch auf Wertsicherungsklauseln in Bestandverträgen für anwendbar erachtet (2 Ob 36/23t Rz 10; 8 Ob 37/23h Rz 13f; 9 Ob 4/23p Rz 262; 8 Ob 6/24a Rz 6–8), diese Frage jedoch in nachfolgenden Entscheidungen – im Hinblick auf in der Zwischenzeit im Schrifttum gegenüber dieser jüngeren Rechtsprechung geäußerte Kritik – offen gelassen (vgl 8 Ob 81/24f Rz 34 und 10 Ob 54/24z Rz 48, wo jeweils in einem Individualprozess ein Verstoß der Wertsicherungsklausel gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG von vornherein verneint wurde, weil sie eine Entgelterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss im konkreten Fall gar nicht zuließ; weiters 10 Ob 23/24s Rz 32, wo die Wertsicherungsklausel schon wegen der darin erfolgten Anknüpfung an den Baukostenindex als Wertsicherungsparameter gem § 6 Abs 1 Z 5 KSchG als unwirksam erachtet wurde).
[13] Zuletzt ist der 10. Senat des Obersten Gerichtshofs in einem Individualprozess in der Entscheidung vom 30. 7. 2025, 10 Ob 15/25s (Rz 24ff), nach näherer Auseinandersetzung mit der Vorjudikatur sowie dem kritischen Schrifttum unter Bedachtnahme auf den Normzweck und die Entstehungsgeschichte des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG zum Ergebnis gelangt, dass die Regelung nur solche Verträge im Blick habe, die vom Unternehmer innerhalb des Zeitraums von zwei Monaten vollständig zu erfüllen seien. Der Wortlaut der Norm sei ausgehend von dieser ratio legis eng auszulegen: Auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt seien, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, sei die Bestimmung nicht anwendbar.
[14] In der nachfolgenden – wiederum in einem Individualprozess ergangenen – Entscheidung zu 4 Ob 103/25p musste der Oberste Gerichtshof zur Frage der sachlichen Reichweite des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht Stellung nehmen, weil die Vorinstanzen eine Unzulässigkeit der beanstandeten Wertsicherungsklausel bereits aus § 6 Abs 1 Z 5 KSchG ableiteten (und die Revision die grundsätzliche Anwendbarkeit jener Bestimmung auf Bestandverträge auch nicht in Frage stellte [vgl Rz 6]). Auch in der Entscheidung zu 5 Ob 64/25k konnte die Frage, ob § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf das zu beurteilende Bestandverhältnis überhaupt anwendbar ist, dahinstehen, weil die vereinbarte Wertsicherungsklausel eine Wertanpassung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss ausschloss (vgl Rz 22).
[15] 1.2. Der Gesetzgeber hat diese neueren Rechtsprechungsentwicklungen und die dadurch hervorgerufenen Unsicherheiten (vor allem) in der Immobilienbranche zum Anlass genommen, den sachlichen Anwendungsbereich des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG im Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG), BGBl I 2025/110, legistisch klarzustellen, und zwar im Sinn der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 10 Ob 15/25s, in deren Lichte die Regelung „keine Relevanz mehr für Mietverträge oder sonstige längerfristige Dauerschuldverhältnisse“ habe (vgl ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 2, 4):
[16] Entsprechend dieser Zielsetzung wurde der bisherige Gesetzeswortlaut des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG durch die Einfügung ergänzt, „[...], es sei denn, es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist “.
[17] 1.3. Diese Änderung ist mit 1. 1. 2026 in Kraft getreten und aufgrund der gesetzlichen Anordnung in § 41a Abs 41 KSchG auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Nach den Materialien sollte durch die Rückwirkung Rechtssicherheit nicht nur für „Neuverträge“, sondern auch für sämtliche „Altverträge“ geschaffen werden, was angesichts des Umstands, dass eine bloße Klarstellung getroffen werde, die im Einklang mit der Entwicklung der höchstgerichtlichen Rechtsprechung stehe, unproblematisch sei (ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 4).
[18] 1.4. Im Hinblick darauf und auf den auch an anderer Stelle in den Gesetzesmaterialien deutlich zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers, mit dem ZIAG keine materielle Änderung der Rechtslage in Bezug auf § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, sondern lediglich eine „Klarstellung und Positivierung“ der Entscheidung zu 10 Ob 15/25s vorzunehmen, ist die nunmehr erfolgte Änderung des Wortlauts dieser Bestimmung im Ergebnis als authentische Interpretation iSd § 8 Satz 1 ABGB zu werten, die die Rechtslage rückwirkend auch für bereits bestehende Dauerschuldverhältnisse klären soll (so schon Kronthaler, Einige Überlegungen aus Anlass der E OGH 10 Ob 15/25s und des Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetzes [ZIAG], ÖJZ 2025/154, 980; Leupold, Preis[änderung] und Kontrolle im Fokus, VbR 2025/60, 105; allgemein dazu 4 Ob 53/09m Pkt 5.1.1. mwN).
[19] Die Zulässigkeit der authentischen Interpretation wird von der herrschenden Lehre und Rechtsprechung anerkannt (4 Ob 53/09m Pkt 5.1.2.; 10 ObS 31/10x Pkt 4.3.). Der Verfassungsgerichtshof hat auch schon mehrfach ausgesprochen, dass der Gesetzgeber im Prinzip frei ist, die Rechtslage – auch in Reaktion auf höchstrichterliche Rechtsprechung – zu verändern (VfGH G 237/03 Pkt 10.7.2. mwN).
[20] Die authentische Interpretation erfasst mangels anderer Anordnung alle noch nicht rechtskräftig entschiedenen Streitfälle (§ 8 Satz 2 ABGB), also auch solche, die sich bereits im Rechtsmittelverfahren befinden ( P. Bydlinski in KBB⁷ § 8 ABGB Rz 2 mwN). Es entspricht auch ständiger Rechtsprechung, dass das Gericht in jeder Lage des Verfahrens auf eine Änderung (bzw Klarstellung) der Rechtslage Bedacht zu nehmen hat, sofern die neuen (hier: authentisch interpretierten) Bestimmungen nach ihrem Inhalt auf das in Streit stehende Rechtsverhältnis anzuwenden sind (vgl RS0031419 [insb T 27]).
[21] 1.5. Dies steht hier aufgrund der in § 41a Abs 41 KSchG angeordneten Geltung der neuen Fassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gerade auch auf vor dem 1. 1. 2026 geschlossene (Alt-)Verträge nicht in Zweifel.
[22] Der Gesetzgeber hat durch die Einfügung in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG idF BGBl I 2025/110 die Frage, inwieweit die Regelung auf Dauerschuldverhältnisse zur Anwendung gelangt, iS der vom Obersten Gerichtshof in der Entscheidung zu 10 Ob 15/25s vertretenen (engen) Auslegungsvariante klargestellt. Die Gesetzesmaterialien lassen, wie schon zuvor näher ausgeführt, deutlich erkennen, dass mit der Änderung in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht „neues Recht“ geschaffen werden sollte, sondern bloß Auslegungszweifel in Ansehung des bisher unklar gebliebenen sachlichen Anwendungsbereichs beseitigt werden sollten. Hat aber der Gesetzgeber auf diese Weise eine zuvor unklare Gesetzeslage durch ein neuerliches Gesetz geklärt, muss der Oberste Gerichtshof auf diese Änderung der Rechtslage auch im Anlassfall bei seiner Auslegung der in Rede stehenden Bestimmung Bedacht nehmen (4 Ob 53/09m Pkt 5.3.; 10 ObS 31/10x Pkt 4.4.).
[23] 1.6. Daraus folgt im Ergebnis: § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist unter Bedachtnahme auf die nunmehr maßgebliche, durch das ZIAG implementierte, (Neu-)Fassung auf das vorliegende (unbefristete) Bestandverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die unternehmerische Vermieterin ihre Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig erbringt, nicht anzuwenden.

Die Kläger begehrten die Rückzahlung von rund € 16.700,– an wertgesichertem Mietzins mit der Begründung, die vereinbarte Wertsicherungsklausel sei unwirksam. Sie erblickten insbesondere in der Anknüpfung an eine bereits vor Vertragsabschluss veröffentlichte Indexzahl einen Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sowie eine unzulässige verdeckte Entgelterhöhung. Der OGH verneinte dies und hielt fest, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG idF des ZIAG auf langfristige Dauerschuldverhältnisse keine Anwendung finde. Die gewählte Bezugnahme auf die zuletzt veröffentlichte Indexzahl entspreche vielmehr der Branchenüblichkeit und sei weder überraschend, intransparent noch gröblich benachteiligend.