Wertsicherung in Bestandverträgen

§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist auf Dauerschuldverhältnisse nicht anwendbar, die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Vermieters nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist.

OGH 30. 7. 2025, 10 Ob 15/25s

Die Mieterin (Klägerin) und der Vermieter vereinbarten in einem Bestandvertrag über eine Dachgeschosswohnung eine Wertsicherungsklausel, die einem Vertragsmuster entnommen war. Nach Ansicht der Klägerin war diese Klausel schon deshalb unzulässig, weil sie eine Erhöhung des Mietentgelts bereits innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss ermöglichte. Damit, so die Klägerin, verstoße die Klausel gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG. Danach ist eine Bestimmung unzulässig, die dem Unternehmer auf sein Verlangen für eine innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsschluss zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich vereinbarte Entgelt zuspricht, sofern die Klausel nicht im Einzelnen ausgehandelt wurde. Der 10. Senat hatte daher über die Anwendbarkeit dieser Bestimmung im konkreten Individualprozess zu entscheiden – eine in mehrfacher Hinsicht brisante Frage.
Die Rechtsprechung des EuGH sieht vor, dass eine missbräuchliche Klausel im Individualprozess ersatzlos entfällt. Für den Vermieter hätte dies, sofern man davon ausgeht, dass die Rechtsprechung des EuGH auch im Zusammenhang mit § 6 Abs 2 Z 4 KSchG einschlägig ist, ökonomisch gravierende Folgen, die er beim Vertragsabschluss kaum absehen konnte: Der Mietzins würde auf dem ursprünglichen Niveau eingefroren, darüber hinaus geleistete Zahlungen müssten rückerstattet werden. Diese Konsequenzen führten zu einem regelrechten „Aufschrei“ in der Literatur, nachdem der OGH in mehreren Verbandsverfahren die Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse bejaht hatte. In der Folge kam es auch zu Gesetzesprüfungsverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof (G 170/2024; G 37–38/2025), der die Verfassungsgemäßheit von § 6 Abs 2 Z 4 KSchG bestätigte.
Der 10. Senat schloss sich den in den Verbandsverfahren ergangenen Entscheidungen anderer Senate nicht an. Unter Hinweis auf die in der Literatur geäußerten Bedenken kam der 10. Senat vielmehr zum Auslegungsergebnis, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf längerfristige Dauerschuldverhältnisse, die typischerweise wiederkehrende und vielfache Leistungen umfassen, nicht zugeschnitten sei. Folglich könne eine Wertsicherungsklausel in einem zehnjährigen Bestandvertrag nicht allein mit Hinweis auf diese Bestimmung für unwirksam erklärt werden. Diese Folge begründete der Senat mit Wortlaut und Zweck der Norm, ihrer Entstehungsgeschichte sowie den Gesetzesmaterialien.