Grenzen der Übertragbarkeit eines Wiederkaufsrechts an einer Liegenschaft
AnwBl 2026/7 - Moritz Zoppel
§§ 1068, 1070 ABGB
Die Regelung des § 1070 ABGB, wonach das Wiederkaufsrecht dem Verkäufer nur für die Dauer seiner Lebenszeit zusteht und weder auf seine Erben noch auf sonstige Dritte übertragen werden kann, ist zwingendes Recht.
Wird neben dem Verkäufer auch einer am Liegenschaftsverkauf unbeteiligten dritten Person ein zusätzliches eigenes Wiederkaufsrecht nach § 1068 ABGB eingeräumt, ist diese Vereinbarung wegen Verstoßes gegen die zwingende Bestimmung des § 1070 ABGB unwirksam.
Ein zulässiges gemeinsames Wiederkaufsrecht ist mit dem Tod eines der Berechtigten erloschen; die Ausübung durch den überlebenden Berechtigten ist ausgeschlossen, eine Vererbung findet nicht statt.
OGH 21. 10. 2025, 8 Ob 101/25y
Aus den Entscheidungsgründen
Nach der bisherigen Rechtsprechung wird allerdings ein Wiederkaufsvorbehalt in der Form als grundsätzlich zulässig angesehen, dass anstelle des Verkäufers dieses – dann ebenso unübertragbare und unvererbliche – Recht einem von vornherein bestimmten konkreten Dritten, der auch eine juristische Person sein kann, zukommen soll.
Der verpönte Wechsel des Berechtigten unterbleibt bei einem solchen Wiederkaufsvorbehalt zugunsten eines Dritten; dessen Recht als primär begünstigte Person ist dann ebenso unübertragbar und unvererblich wie das Wiederkaufsrecht des Verkäufers.
Die Einräumung eines jeweils eigenen, eine Liegenschaft betreffenden Wiederkaufsrechts nach § 1068 ABGB an den Verkäufer und an eine am Liegenschaftsverkauf nicht beteiligte dritte Person ist zufolge Verstoßes gegen die zwingende Bestimmung des § 1070 ABGB unwirksam.
Kontext
Gemeinsam mit dem Kaufvertrag über eine Liegenschaft mit Einfamilienhaus vereinbarten Verkäuferin und Käufer, dass der Verkäuferin und ihrem Ehemann an der Liegenschaft ein befristetes Wiederkaufsrecht gemäß § 1068 ABGB eingeräumt wird. Die Verkäuferin verstarb kurz darauf plötzlich und der Ehemann und Alleinerbe erklärte, dass er das Wiederkaufsrecht ausüben wolle. Der Ehemann der verstorbenen Verkäuferin hatte zuvor keinerlei Rechte am Kaufobjekt.
Der OGH musste vorrangig klären, unter welchen Bedingungen ein Wiederkaufsrecht nach § 1068 ABGB wirksam vereinbart werden kann, insbesondere in Bezug auf die zwingende Bestimmung des § 1070 ABGB (Übertragbarkeit/Vererbbarkeit des Wiederkaufsrechts) und auf die Frage, ob das Gestaltungsrecht (Wiederverkauf durch den Verkäufer) in gemeinschaftlicher Berechtigung bei Tod eines Berechtigten weiterbesteht. Er gelangt zu dem Ergebnis, dass die Einräumung eines jeweils eigenen, eine Liegenschaft betreffenden Wiederkaufrechts nach § 1068 ABGB an den Verkäufer und an eine am Liegenschaftsverkauf nicht beteiligte dritte Person gegen die zwingende Bestimmung des § 1070 ABGB verstößt. Ein gemeinsames Wiederkaufsrecht beider Ehegatten müsste mit dem Tod eines Ehegatten erlöschen und ist nicht vererbbar.
PD Dr. Moritz Zoppel, LL.M. (Cambridge)
Privatdozent am Institut für Zivil- und Zivilverfahrensrecht an der WU Wien