Aufschiebung nach § 12c IO: Fortsetzung der Räumung bei Zahlungsverzug

Die Verpflichtete nutzt das Bestandobjekt während der Aufschiebung titellos und hat daher keinen Bestandzins mehr, sondern ein aus § 1041 ABGB abgeleitetes Benützungsentgelt zu zahlen. Der Betreibende kann jedenfalls im auch hier vorliegenden Fall, dass der Verpflichtete nach Aufhebung des Sanierungsverfahrens weitere Benützungsentgelte schuldig bleibt, bei jedem Verzug mit Entgeltbeträgen die Räumung fortsetzen. Dem liegt die Prämisse zugrunde, dass bis zur Fortsetzung des Bestandverhältnisses ein vertragsloser Zustand vorliegt und § 12c IO stillschweigend von der Pflicht zur Benützungsabgeltung ausgeht.
Dass im Zeitpunkt der Entscheidung des Erstgerichts alle Benützungsentgelte bezahlt waren, ist unerheblich, weil die Verpflichtete ihrer Rechte nach § 12c IO mit dem Verzug (trotz Mahnung) verlustig wird.
Die nachträgliche Abgeltung der tatsächlich erfolgten Nutzung des Bestandobjekts kann daran nichts mehr ändern.
Aus der Vorschreibung von „Hauptmietzins“ und der Bezeichnung der Verpflichteten als „Mieterin“ allein lässt sich ein iSd § 863 Abs 1 ABGB zweifelsfreies Erklärungsverhalten der Betreibenden, auf die Räumung verzichten und ein neues Bestandverhältnis begründen zu wollen, schon im Hinblick auf § 12c letzter Satz IO nicht ableiten.

OGH 27. 1. 2026, 3 Ob 168/25i

Nach Aufhebung eines Sanierungsverfahrens begehrte die betreibende Partei die Fortsetzung einer zuvor nach § 12c IO aufgeschobenen Räumungsexekution wegen rückständiger Benützungsentgelte. Die verpflichtete Partei wandte ein, es liege kein qualifizierter Verzug vor und die Entgelte seien mittlerweile vollständig bezahlt worden. Im Revisionsrekursverfahren stellte sich die Frage, nach welchen Maßstäben das Rechtsverhältnis während des Schwebezustands nach § 12c IO zu beurteilen sei, insbesondere wann Benützungsentgelte fällig würden und ob bereits einfacher Verzug die Fortsetzung der Räumungsexekution rechtfertige.

§ 12c IO flankiert die Sanierungsbemühungen von Schuldnern, die ihr Unternehmen in einem von der Räumung bedrohten Bestandobjekt betreiben. ¹ Der gesetzliche „Schutzschirm“ ² greift, wenn das Bestandverhältnis zuvor bereits wegen Nichtzahlung des Bestandzinses aufgelöst wurde. ³ Auf Antrag schiebt das Exekutionsgericht die Räumung auf, sofern ein Sanierungsplanantrag vorliegt, ⁴ und die Sanierung nicht endgültig gescheitert ist (vgl § 12c IO Z 1–5). ⁵ Zahlt der Schuldner die volle Sanierungsplanquote rechtzeitig an den früheren Bestandgeber, lebt das Bestandverhältnis ex tunc wieder auf. ⁶ Bis dahin verharrt das Schicksal des Vertrages in „Schwebe“. ⁷ Dieser „Schwebezustand“ wirft eine Reihe praktischer Folgefragen auf: ⁸ In welchem Ausmaß bestehen Erhaltungspflichten? Wer trägt das Risiko von Gebrauchsbeeinträchtigungen? Und wie wird die titellose Nutzung vergütet? ⁹
Die Lehre ist sich bei der dogmatischen Einordnung des Schwebezustands uneinig. Während eine Ansicht allein dem Schuldner alle Pflichten des früheren Vertrages auferlegt, ¹⁰ plädieren andere für eine wechselseitige Bindung beider Parteien. ¹¹ Einigkeit besteht darin, dass der frühere Bestandnehmer sämtliche Pflichten des „ausgesetzten“ Vertrages beachten muss. Der frühere Bestandgeber muss zumindest das Bestandobjekt überlassen. ¹²
Doch wie beurteilt der 3. Senat diese Schnittstelle von Insolvenz- und Bestandrecht? Er spricht aus, dass § 12c IO bei erfolgreicher Sanierung ein durchgehendes Bestandverhältnis „fingiert“ (Rz 29). Laut dem OGH ist daher „nicht inkonsequent, die jeweiligen Rechte und Pflichten aus dem aufgelösten Bestandvertrag auch während der Dauer der Aufschiebung als maßgebend anzusehen“ (Rz 27). Zu zwei Kernfragen – der Abgeltung der titellosen Nutzung und den Folgen eines Verzugs – bezog er konkret Stellung.
Da im Schwebezustand kein Vertrag besteht, schuldet der Nutzer keinen Bestandzins, sondern ein angemessenes ¹³ Benützungsentgelt iSd § 1041 ABGB. ¹⁴ Um die Leistungsäquivalenz zu wahren, bestätigt der 3. Senat die Ansicht der Vorinstanzen, die an den Bestandzins des aufgelösten Vertrages anknüpfen (Rz 35). Enthielt der Vertrag eine Wertsicherungsklausel, ist auch das Benützungsentgelt wertgesichert (Rz 9). Das überzeugt: Erstens beugt die E Streitigkeiten über die Höhe des angemessenen Entgelts vor. Zweitens ist es sachgerecht, den Betrag zu fordern, auf den sich die Parteien privatautonom geeinigt haben. ¹⁵ Drittens kann der frühere Bestandgeber nicht versuchen, die Räumung fortzusetzen, indem er ein unangemessen niedriges Entgelt behauptet. ¹⁶
Konsequenterweise richtet sich nicht nur das Entgelt, sondern auch die Fälligkeit nach dem früheren Bestandvertrag. Der OGH stellt die Entscheidung des Erstgerichts wieder her, wonach das Entgelt gemäß dem früheren Vertrag im Voraus fällig war (Rz 9). Der Schuldner muss im Schwebezustand sämtliche Pflichten des aufgelösten Vertrages erfüllen und somit – sofern vereinbart – auch das Benützungsentgelt im Voraus zahlen.
Im Anlassfall bezahlte die Schuldnerin das Entgelt zum Teil mehrere Monate nach Fälligkeit. Die frühere Bestandgeberin reagierte mit einem Antrag auf Fortsetzung der Räumung. Der OGH hat bereits ausgesprochen, dass der Bestandgeber nach Aufhebung des Sanierungsverfahrens bei jedem (= einfachen) Verzug mit Benützungsentgelten die Räumungsexekution fortsetzen kann. ¹⁷ Selbst wenn man – wie das Rekursgericht in analoger Anwendung des § 1118 ABGB – einen qualifizierten Verzug ¹⁸ verlangt hätte, lag ein solcher vor. ¹⁹ Eine derart hohe Hürde ist der früheren Bestandgeberin jedoch nicht zuzumuten: Der Räumungsaufschub zwingt sie zugunsten der Gläubigergemeinschaft, ihr Bestandobjekt unter Umständen über Jahre einer Schuldnerin zu überlassen, die bereits zuvor mit Entgelten säumig war. Der Antrag auf Fortsetzung der Räumungsexekution war daher dem OGH zufolge berechtigt.
Die Entscheidung des OGH konkretisiert die gesetzlich nicht geregelten Zahlungs- und Auflösungsmodalitäten bei titelloser Nutzung. Zwar lässt der 3. Senat weiterhin dogmatische Klarheit über den „Schwebezustand“ vermissen, doch das Ergebnis überzeugt: Der Schutzschirm des § 12c IO greift nur, solange die wirtschaftliche Balance zwischen den Parteien gewahrt wird. Die paradoxe Botschaft an die Praxis lautet daher: Vertragstreue wird (vom Schuldner) auch im vertragslosen Zustand erwartet.

¹ ErläutRV 612 BlgNR 24. GP 11; Konecny, Die Fortsetzung des Bestandverhältnisses gem § 12c IO erfordert keine Räumungsexekution, ZIK 2013, 2.

² Eriksson / Mohr in Painsi/Schinnagl/Spruzina/Stabentheiner/Terlitza (Hrsg), GeKo Wohnrecht I² § 12c IO Rz 2 (Stand 1. 1. 2025, rdb.at).

³ Der Exekutionstitel muss allein auf die Nichtzahlung des Bestandzinses gestützt sein; liegen auch andere Auflösungsgründe vor, ist die Bestimmung nicht anwendbar; Oberhammer, Aufschiebung der Räumungsexekution und Fortsetzung beendigter Bestandverhältnisse im gerichtlichen Ausgleich – zum neuen § 12a AO, ZIK 1998, 1.

⁴ Auch wenn der Sanierungsplanantrag gesetzlich nicht vorausgesetzt ist, verlangt ihn die hA aus teleologischen Gründen; denn der Räumungsaufschub soll nur sanierungswilligen Schuldnern zugutekommen, vgl Konecny in Konecny (Hrsg), Insolvenzgesetze § 12c Rz 5 mwN (Stand 1. 11. 2011, rdb.at).

⁵ Riss in Koller / Lovrek / Spitzer (Hrsg), IO – Insolvenzordnung² (2022) § 12c Rz 1.

⁶ OGH 3 Ob 168/25i Rz 15, Rz im Fließtext beziehen sich auf diese Entscheidung; Konecny in Konecny, Insolvenzgesetze § 12c IO Rz 144 mwN; aA Anzenberge r, Die Insolvenzfestigkeit von Bestandverträgen (2014) 212, der für eine Ex-nunc -Wirkung plädiert.

⁷ Vgl bereits Oberhammer, ZIK 1998, 1.

⁸ Riss, Einige Gedanken zum Aufschub der Räumungsexekution und zur Fortsetzung des Bestandverhältnisses nach § 12c IO, ZIK 2011, 168 (170); Oberhammer, ZIK 1998, 1 (6).

⁹ OGH 6 Ob 195/12p Rz 2.2.; Konecny in Konecny, Insolvenzgesetze § 12c Rz 64.

¹⁰ Konecny in Konecny, Insolvenzgesetze § 12c Rz 66f; Konecny / Nunner-Krautgasser, Neuerungen bei Bestandverträgen durch das IRÄG 2010, in Konecny (Hrsg), ZIK Spezial – IRÄG 2010 (2010) 53; Schartner, Der Mieter in der Insolvenz, wobl 2011, 255 (267f).

¹¹ Pariasek, IRÄG 2010: Neuerungen im Zusammenhang mit Bestandrechten, wobl 2010, 237 (241); Eriksson / Mohr in GeKo I² § 12c IO Rz 14.

¹² Eriksson / Mohr in Painsi/Schinnagl/Spruzina/Stabentheiner/Terlitza, GeKo I² § 12c IO Rz 14.

¹³ RIS-Justiz RS0019961, das Benützungsentgelt entspricht idR dem vereinbarten Mietzins, kann ihn aber bei entsprechenden Behauptungen und Beweisen übersteigen.

¹⁴ OGH 16. 11. 2012, 6 Ob 195 12p (Rz 2.2) in Anschluss an Konecny in Konecny, Insolvenzgesetze § 12c Rz 68ff.

¹⁵ Im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es zwar Beschränkungen für den zulässigen Hauptmietzins, innerhalb dieser Grenzen ist jedoch jegliche Vereinbarung zulässig; OGH 5 Ob 134/97k.

¹⁶ Konecny in Konecny, Insolvenzgesetze § 12c Rz 72.

¹⁷ OGH 16. 11. 2012, 6 Ob 195/12p Rz 2; in Anschluss an Konecny in Konecny, Insolvenzgesetze § 12c Rz 123.

¹⁸ Eriksson / Mohr in Painsi/Schinnagl/Spruzina/Stabentheiner/Terlitza, GeKo I² § 12c IO Rz 35, die aufgrund „der besonderen Interessenlage des Insolvenzverfahrens“ für einen qualifizierten Verzug plädieren.

¹⁹ OGH 3 Ob 168/25i Rz 31, so wurden etwa Entgelte (zT aus dem Vorjahr) trotz Fortsetzungsantrag (als Mahnung) am 18. 6. 2025 erst am 28. 7. 2025 bezahlt.